Chi possiede un immobile o ha in programma dei lavori sa bene quanto sia importante rispettare le norme urbanistiche. Eppure, non è raro che, per mancanza di informazioni o per semplice dimenticanza, ci si ritrovi con delle opere realizzate senza il permesso necessario. In questi casi entra in gioco la sanatoria edilizia, una procedura utile (e spesso necessaria) per regolarizzare la situazione.

Ma quando si può davvero richiedere una sanatoria? Come funziona? E cosa comporta?

Ora te lo spiego!

Cos’è una sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia è una pratica che consente di regolarizzare un intervento edilizio eseguito in assenza o in difformità rispetto ai titoli abilitativi previsti dalla legge. In altre parole, serve a mettere in regola un’opera già realizzata, quando non è stata preceduta dalla corretta autorizzazione urbanistica. Non è, però, una “scappatoia” per chi vuole costruire liberamente: la possibilità di sanare dipende da specifici requisiti e non tutti gli abusi sono sanabili.

Quando è possibile richiedere una sanatoria edilizia

Si può ricorrere alla sanatoria solo se l’intervento realizzato è conforme alla normativa urbanistica e edilizia vigente sia al momento della costruzione che al momento della richiesta di regolarizzazione. Questo principio è fondamentale: se l’opera è incompatibile con le norme del piano regolatore, non c’è margine per la sanatoria. Il Comune, in questi casi, può imporre il ripristino dello stato dei luoghi.

La sanatoria può essere richiesta nei seguenti casi:

  • Se l’intervento è stato realizzato senza alcun titolo abilitativo, ma risulta conforme alle norme urbanistiche e edilizie.
  • Se l’opera è stata costruita in maniera difforme rispetto al permesso rilasciato (ad esempio, sono state apportate modifiche al progetto approvato).
  • Se si è in presenza di un abuso “minore“, come una tettoia o una veranda chiusa, per i quali non si è richiesto l’apposito titolo edilizio.

L’aspetto da tenere sempre in considerazione è che non basta pagare una multa per risolvere tutto. La sanatoria viene concessa solo se ci sono i presupposti normativi per farlo.

Tipologie di sanatoria edilizia

In ambito normativo esistono diverse forme di regolarizzazione edilizia, che variano in base al tipo e alla gravità dell’abuso. Le due principali sono:

Sanatoria ordinaria (accertamento di conformità)
È prevista dall’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). Si utilizza quando si intende regolarizzare un’opera realizzata in assenza o difformità dal titolo abilitativo, ma che risulta conforme agli strumenti urbanistici attuali e vigenti al momento della realizzazione. In pratica, è una regolarizzazione “postuma” che segue lo stesso iter previsto per una normale pratica edilizia.

Condono edilizio
Diverso è il discorso del condono, che si riferisce a leggi speciali promulgate in passato (1985, 1994 e 2003) che permettevano di regolarizzare abusi anche non conformi, in deroga alle regole urbanistiche. Oggi non è più possibile richiedere un nuovo condono, ma sono ancora in corso le istruttorie per pratiche presentate entro i termini previsti dalle vecchie leggi.

Documentazione e procedura

Per presentare una sanatoria edilizia è necessario rivolgersi a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che si occuperà di redigere la documentazione necessaria, come:

  • rilievo dello stato di fatto dell’immobile
  • relazione tecnica descrittiva
  • confronto tra lo stato autorizzato e quello attuale
  • eventuale progetto di regolarizzazione

Il tecnico presenterà tutto agli uffici comunali competenti. Il Comune, a sua volta, valuterà se l’intervento può essere regolarizzato, e in caso affermativo, rilascerà l’autorizzazione in sanatoria.

I tempi di risposta possono variare a seconda del carico di lavoro degli uffici e della complessità del caso, ma in genere si aggirano tra i 60 e i 120 giorni. In caso di accettazione, il cittadino dovrà pagare una sanzioneeconomica, calcolata in base alla tipologia e all’entità dell’abuso.

Perché è importante regolarizzare

Richiedere una sanatoria edilizia può sembrare complicato, ma è fondamentale per evitare conseguenze più gravi. Un immobile con abusi non regolarizzati può causare problemi in fase di vendita, eredità o richiesta di mutui. Inoltre, il Comune può imporre il ripristino dello stato originario e applicare sanzioni anche salate. In alcuni casi, come per gli abusi strutturali gravi o realizzati in aree vincolate, si può arrivare persino a un procedimento penale.

 

La sanatoria edilizia è uno strumento utile e previsto dalla legge per regolarizzare situazioni edilizie irregolari. Tuttavia, non si tratta di una soluzione automatica o sempre percorribile: la conformità urbanistica e edilizia resta il criterio fondamentale. Se hai dei dubbi su un’opera esistente, il consiglio è di affidarti subito a un tecnico che possa valutare la situazione e indicarti il percorso più corretto da seguire. In questo modo, potrai evitare problemi futuri e tutelare il valore del tuo immobile.