Hai mai sentito parlare di sopraelevazione condominiale? Si tratta della possibilità di aggiungere uno o più piani ad un edificio già esistente. Come puoi immaginare, non si tratta di un lavoro semplice, perché  coinvolge questioni strutturali, legali e di convivenza condominiale piuttosto delicate.

Se vivi in condominio o possiedi un immobile all’ultimo piano,  devi sapere le regole che regolano la sopraelevazionee come muoverti per evitare errori o conflitti.

Cos’è la sopraelevazione condominiale

La sopraelevazione è un intervento edilizio che consiste nel costruire nuovi volumi sopra la copertura di un edificio, modificandone quindi l’altezza complessiva. Può trattarsi della realizzazione di un nuovo piano abitabile o dell’ampliamento di uno spazio già esistente, come un sottotetto o una terrazza.

Dal lato prettamente tecnico, questa operazione richiede grande attenzione: è necessario verificare che la struttura dell’edificio possa sopportare il peso aggiuntivo e che il progetto rispetti le norme riguardanti i limiti urbanistici e la sicurezza antisismica.

Tuttavia, non si tratta solo di ingegneria. La sopraelevazione condominiale ricade anche sui rapporti tra i condomini, perché interviene su parti comuni dell’edificio, come il tetto o le strutture portanti.

Chi può sopraelevare

La legge italiana, in particolare l’articolo 1127 del Codice Civile, stabilisce che il diritto di sopraelevare spetta al proprietario dell’ultimo piano o al proprietario esclusivo del lastrico solare. In realtà, però, questo diritto non è assoluto: può essere esercitato solo se la nuova costruzione non compromette la stabilità, la sicurezza o l’aspetto architettonico dell’edificio.

Quindi? Se possiedi l’ultimo piano, puoi sopraelevare, ma devi dimostrare che la struttura può reggere il carico e che l’intervento non altera il decoro del palazzo. In alcuni casi, il Comune può imporre anche vincolilegati all’altezza massima degli edifici o alla tutela paesaggistica, quindi è sempre necessario presentare una pratica edilizia completa e ottenere i permessi urbanistici.

Quando non si può fare la sopraelevazione condominiale

Se la struttura dell’edificio non è idonea a sostenere nuovi piani, l’intervento, naturalmente, non può essere realizzato. Lo stesso vale se la sopraelevazione altera in modo significativo l’aspetto estetico del fabbricato o se le norme locali impongono limiti di altezza.

Inoltre, anche se sei proprietario del lastrico solare, devi dare conto agli altri condomini e rispettare i loro diritti. Non puoi, ad esempio, diminuire l’illuminazione o la ventilazione naturale degli appartamenti sottostanti, oppure creare situazioni che peggiorino le condizioni di abitabilità.
In casi come questi, il condominio può opporsi e, se necessario, intervenire legalmente per bloccare i lavori.

Rapporti con gli altri condomini

Uno degli aspetti più delicati, seppur meno considerati, della sopraelevazione, è il rapporto con gli altri proprietari. Ok, l’autorizzazione non richiede il consenso unanime dei condomini,  ma il rispetto delle parti comuni resta obbligatorio.
Se ci pensi, aggiungere un piano modifica l’aspetto generale dell’edificio e influisce sul valore delle singole unità. È quindi buona norma informare l’assemblea condominiale e valutare con i tecnici eventuali indennizzi.

La legge prevede infatti che, in caso di aumento del volume dell’edificio, tu debba riconoscere un’indennità agli altri condomini, proporzionata al valore del suolo su cui si costruisce. È un modo per compensare il fatto che la sopraelevazione utilizza, di fatto, una parte comune del condominio.

Sopraelevazione condominiale: L’importanza della verifica strutturale

Prima di iniziare qualsiasi progetto di sopraelevazione, la prima cosa da fare è una verifica statica. Confrontati con un ingegnere o un architetto per controllare la resistenza dei pilastri, delle travi e delle fondazioni. In particolare, se l’edificio è datato, spesso si rendono necessari interventi di consolidamento.
Inoltre, negli ultimi anni, le norme antisismiche sono diventate più rigorose: ogni nuova costruzione, anche sopraelevata, deve garantire un livello di sicurezza adeguato.

La sopraelevazione condominiale resta comunque una buona occasione per migliorare l’efficienza energetica del fabbricato, ad esempio inserendo un cappotto termico o rinnovando la copertura. In molti casi, gli incentivi edilizi e i bonus statali permettono di ammortizzare parte dei costi, rendendo l’intervento più sostenibile.

Ricorda, però, che ogni dettaglio deve essere verificato; dalle fondazioni all’altezza massima consentita, dai vincoli paesaggistici alla sicurezza sismica. E soprattutto, necessita trasparenza nei confronti degli altri condomini.
Un dialogo chiaro e la consulenza di professionisti qualificati possono fare la differenza tra un progetto riuscito e un contenzioso lungo e costoso.