Negli ultimi anni, acquistare un immobile risulta essere un’azione difficile da concretizzare. Questo perché non tutti hanno la liquidità necessaria né i presupposti giusti per poter accedere alla richiesta di un mutuo. Questo infatti richiede garanzie sempre più ferree e alti tassi di interesse.
L’affitto con riscatto è il giusto compromesso per poter acquistare un immobile in tempi prestabiliti dalle parti coinvolte, a seguito di un determinato periodo di locazione.
Nello specifico, si tratta di una forma contrattuale in cui gli elementi tipici del contratto di locazione si uniscono a quelli tipici del contratto preliminare di vendita.

Caratteristiche e funzionamento dell’affitto con riscatto

L’affitto con riscatto puro è anche conosciuto con l’espressione “rent to buy“. Con questa espressione ci si riferisce ad una particolare formula attraverso la quale l’inquilino (o conduttore) di un immobile ha la possibilità, e non l’obbligo, di acquistarlo in futuro.
In questo caso il conduttore pagherà al venditore (o conducente) un canone mensile più alto del normale. Infatti questa sarebbe una somma comprensiva dell’affitto e di quello che verrà versato come acconto e decurtato poi dal prezzo finale di vendita.
Saranno entrambe le parti a modulare il rent to buy definendo il prezzo finale dell’immobile, la lunghezza del contratto e il canone mensile.
Questa particolare formula, su accordo delle parti, può presentare delle varianti.

Esempio pratico 

Per chiarire quanto esposto, facciamo un esempio. Il costo di un immobile è di 160.000€, individuato come prezzo finale di vendita non soggetto a variazioni. Le parti stipulano un contratto di affitto con riscatto dalla durata di 5 anni, con un canone mensile da pagare di 1.000€. Di questi, 500€ sono per l’effettivo godimento del bene e 500€ destinati all’acconto per l’acquisto dell’immobile. Alla scadenza del contratto, se l’inquilino deciderà di acquistare, la somma rimanente da corrispondere sarà di 130.000€ (160.000€ – 500€x60 canoni).

Rent to buy: normativa di riferimento

Le parti, conducente e conduttore, godono di ampia discrezionalità nel definire i dettagli contrattuali, ma devono comunque rispettare i limiti stabiliti dalla legge.
La normativa di riferimento è il Decreto Sblocca Italia 133/2014, che disciplina:

  • La durata contrattuale (non puó andare oltre i dieci anni dal momento della trascrizione).
  • La specifica delle componenti che andranno a costituire il canone mensile. Si indica la quota destinata al godimento dell’immobile e quella che andrà a concorrere come acconto. Lo si fa pattuendo sin dall’inizio il prezzo finale di vendita che non può più essere soggetto a modifiche.
  • Il periodo di godimento dell’immobile e il sostenimento di eventuali spese. L’inquilino potrà usufruire fin da subito del bene nello stato in cui si trova. Dovrà occuparsi inoltre dei costi di ordinaria manutenzione e amministrazione. Saranno invece a carico del proprietario eventuali spese straordinarie.
  • La fase finale del rapporto contrattuale. In questa fase l’inquilino può manifestare la sua volontà di procedere all’acquisto o meno. Le conseguenze dipendono dalla tipologia di contratto sottoscritto.

La normativa, inoltre, dà ulteriori indicazioni in caso di mancato adempimento agli obblighi contrattuali di una delle parti.
Il proprietario, ad esempio, può richiedere la cessazione del contratto in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un determinato numero di canoni. Questo comporterà la restituzione dell’immobile e il trattenimento dei canoni percepiti nella loro interezza. Allo stesso modo, l’inquilino che non potrà esercitare il suo diritto d’acquisto per un rifiuto da parte del venditore, potrà avere la restituzione dei canoni versati come acconto, maggiorati degli interessi legali.
Per garantire l’efficacia del contratto e che i diritti delle parti interessate siano tutelati, è necessario che venga trascritto nel registro degli immobili.

Le diverse tipologie di formule contrattuali

Esistono principalmente tre tipologie di contratti nell’ambito dell’affitto con riscatto:

  1. Con preliminare di vendita. Prevede due distinti contratti, uno per la locazione e uno di preliminare per la futura vendita. Vi è la libertà di decidere se vincolare entrambe le parti o nessuna. La trascrizione di questa particolare tipologia di contratto, che richiede la presenza di un notaio, dà maggior tutela all’acquirente nei confronti di possibili eventi pregiudizievoli (come ipoteche o pignoramenti dell’immobile). Tuttavia, se al termine del periodo di locazione, il preliminare di vendita non diventa esecutivo, gli effetti decadono. Prosegue la possibilità di rimanere in affitto ma il conduttore perde quanto versato nel canone mensile come acconto.
  2. Con opzione di futuro acquisto. In questo caso, il contratto rispecchia tutti gli elementi di una locazione, ma le parti possono definire che, alla scadenza di quest’ultima o in una data definita, sia possibile procedere all’esercizio del diritto di acquisto.
  3. Con riserva di proprietà. In questo caso l’affittuario diventa proprietario dell’immobile soltanto dopo aver versato l’ultima quota del canone mensile. In caso di inadempienza, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto, restituendo una parte della quota versata dall’affittuario, che può essere già stabilita dalle parti o, successivamente, da un giudice.

Pro e contro dell’affitto con riscatto 

Il contratto d’affitto con riscatto, nelle sue varianti, presenta numerosi vantaggi. Tra tutti, il più significativo, è quello che consente di acquistare casa senza ricorrere a un mutuo, qualora le condizioni per accedere a quest’ultimo siano avverse. Ad esempio per mancanza di liquidità o per condizioni lavorative precarie.
Tuttavia, possiamo fare diverse considerazioni analizzando vantaggi e svantaggi sia per il conducente che per il conduttore.

Pro e contro per il conducente

Tra gli aspetti positivi che possono interessare il proprietario di un immobile c’è che, scegliendo di affittare con la formula di riscatto, egli può allargare la sfera dei suoi potenziali acquirenti rimanendo comunque il proprietario. Questo gli consentirà di percepire un canone mensile ottimizzato e maggiorato e di bloccare, fin dall’inizio, il prezzo di vendita, tutelandolo da eventuali future svalutazioni.
D’altro canto, il proprietario dovrà farsi carico di tasse, imposte e spese straordinarie, fino al momento in cui non si procederà con l’effettiva vendita e non potrà usufruire delle agevolazioni Prima casa. Può inoltre succedere che, al termine del contratto, il conduttore decida di non acquistare e di non liberare l’immobile, richiedendo l’azione necessaria e l’intervento di un giudice.

Pro e contro per il conduttore

L’affittuario di un immobile, oltre a beneficiare della possibilità di comprare casa, può trarre altri vantaggi aderendo alla stipula di un contratto di affitto con riscatto. In particolare, i canoni mensili non vengono persi del tutto, dal momento che una parte sarà destinata al versamento dell’acconto per l’acquisto finale. Potrà inoltre disporre sin da subito dell’immobile.
Al termine del contratto, dove sarà comunque libero di scegliere se acquistare o meno, avrà maggiori possibilità di accedere ad un mutuo, avendo maturato un ottimo storico pagamenti, in previsione di una rata più bassa.
Tra gli svantaggi, invece, il conduttore dovrà sostenere un canone mensile più alto rispetto a quello tipico di un affitto o un mutuo. Non può apportare modifiche all’immobile. In caso di mancato acquisto perderà i soldi destinati al decurtamento del prezzo finale. Inoltre, dovendo stabilire quest’ultimo, fin dall’inizio può rischiare di acquistare l’immobile ad un prezzo meno vantaggioso rispetto al suo reale valore di mercato.

Ad ogni modo, prima di stipulare un contratto di affitto con riscatto, che può essere vantaggioso sia per i venditori che per gli affittuari, bisogna essere in grado di valutare le proprie esigenze e scegliere la formula che più si adatta a quest’ultime, intraprendendo un percorso in cui gli interessi e i diritti di tutte le parti si tutelino senza sorprese.